关于开展全市物业行业“互学、互检、互评、互相提高活动”的通知
各旗市区住建局、房产局：
现将市住建委《关于开展全市物业行业“互学、互检、互评、互相提高活动”》方案转发给你们，请认真执行。
附：《关于开展全市物业行业“互学、互检、互评、互相提高活动”》方案
2018年10月19日
关于开展全市物业行业“互学、互检、互评、互相提高活动”方案
2018年是贯彻重新修订的《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》的第一年，也是自治区人民政府办公厅关于开展内蒙古自治区物业管理服务质量提升年活动的起步之年。为全面提高全市物业管理水平和服务质量，2017年市住建委组织全市物业行业互检互学活动为全行业进一步加强学习交流，提升物业管理服务水平，开辟新的交流途径，取得了良好的效果。经市住建委研究决定开展2018年全市物业行业“互学互检互评互相提高”活动。现将有关事项通知如下：
一、开展物业行业“四互”活动推进物业标准化建设进程必须坚持的原则。
按照市住建委的统一安排部署，以“转行业作风、见实际行动、促物业发展”为主题的“四互”活动。组织各旗市区物业主管部门及部分物业企业进行互检互查，通过互检互查达到学习交流、取长补短的目的。解决物业企业不经常、不严肃、不规范、表面化、形式化、平淡化、边缘化等问题。互检互查活动是全市物业行业一项创新工作，也是一次成功的实践，对查出的不足提出整改意见。开展物业工作互学互评互检，学出活力、评出压力、检出动力，为开展好物业管理服务质量提升年培育了新动能。
坚持标准，学出活力。物业服务水平高低、工作好坏直接影响人民群众生产生活，影响物业行业形象，只有先学一步、学深一层，才能更好的担当履行服务工作新使命。各旗市区物业主管部门结合开展互学互评互检，物业服务检查重点、检查标准和评分细则，认真答复日常工作存在的疑虑困惑，进一步统一思想、深化认识。通过与各部门单位物业人员交流工作经验、观摩有效做法、探讨难点问题，相互学习借鉴、彼此取长补短，开阔视野，丰富思路，达到学中干、干中学的目的，激发物业从业人员做好物业工作的热情活力。
坚持动真碰硬，评出压力。能不能直面物业服务中的问题、敢不敢动真碰硬，是互学互评互检能否取得预期效果的关键所在。市住建委紧扣物业管理服务质量提升年活动工作总要求，紧紧围绕坚持服务标准、“两个到位”、全民参与活动、“脏乱差”专项整治等自治区和市住建委物业管理服务中心工作，通过重点工作提示、随机督促指导、物业纠纷提醒谈话，引导各地把准方向、明确目标、抓实举措。紧盯物业“不作为”“乱作为”问题，物业企业弱化、虚化、边缘化问题，对物业服务市场进行全方位的“把脉问诊”“管理服务工作体检”，做到从严从实、动真碰硬，不搞形式、不走过场，把合格的标尺立起来，把软弱涣散的底线划出来，把压力传导到各级物业主管部门和物业企业的“神经末梢”。
坚持立行立改，检出动力。整改落实是互学互评互检的重要一环，是解决物业管理服务工作抓不深抓不实抓不细等问题的根本举措。各地要注重查摆问题和整改提高相结合，把发现问题、解决问题贯穿互学互评互检工作始终。在检查过程中，对物业主管部门和企业提出的问题现场解答，对发现的问题当面反馈，要求各地物业主管部门建立整改台账，逐条逐项抓好整改落实，同时将整改情况作为互学互评互检的重要内容，进行“回头看”“回头查”，确保整改取得实效。各旗市区要以互学互评互检为契机，牢固树立“抓好管理是服务民生的最大政绩”的理念，落实落细主管部门责任，配齐配强物业企业服务人员，严格执行物业服务标准，工作要求明显提高，工作节奏明显加快，推动物业基本制度、基础工作全面从严全面落实。
二、开展物业管理服务工作“四互”活动采取的主要措施和办法
（一）加强行业管理，逐步提高物业行业监管水平。主要检查认真贯彻落实国家及自治区有关物业管理的法规、政策，不断规范物业管理行业行为，努力提高监管水平，引导物业企业依法、依规进行物业管理服务工作。按照《内蒙古物业管理条例》的规定，严格规范物业企业的经营行为，要求在小区主要位置公示收费项目和服务标准等八项内容，接受业主监督，并开展物业服务收费专项检查，严厉查处物业服务中的违规行为。积极开展小区安防设施、水电气设施、高层电梯等特种设备专项检查，及时发现并督促整改问题，最大限度地预防和减少事故发生，促使管理服务向规范化、专业化方向发展。
（二）强化业主自治，加快推进业委会成立步伐。积极推进小区业委会成立，强化业主自治，同时依法加强对新成立的业主委员会培训，指导业主委员会制定规范的《业主管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》等，支持业主委员会开展工作，从源头上规范物业管理工作。
（三）强化服务质量，不断规范物业服务行为。严格按照《前期物业服务合同（示范文本）》和《业主临时管理规约（示范文本）》，指导物业服务企业与业主委员会或委托人签订规范的《物业服务合同》，并按合同提供质价相符服务。
（四）严格使用程序，提高物业维修资金使用效益。针对大部分小区已过了维保期，造成房屋、基础设施损坏无法进行维修，居民投诉越来越多的问题，我们积极引导业主筹措房屋维修资金，设立物业专项维修资金专户，并建立账目管理系统，按物业管理区域、栋、户审核交存情况，设置明细账目，严格维修资金使用，确保住宅物业维修资金使用利益化。紧急维修，对维修主体不健全的小区，通过现场查验，组织社区居委会干部参与，通过公开透明业主参与及时启动紧急维修程序，解决了管道堵塞、房屋漏水、化粪池污水外溢的居住难题。
（五）建立投诉机制，组建物业纠纷调解机构。主要检查各旗市区成立物业纠纷人民调解委员会情况，积极配合社区及时调解旗市区辖区内业委会与物业公司，物业公司与业主之间的纠纷，妥善解决小区业主、物业公司、开发企业之间由于开发遗留问题而引发的矛盾。同时，对各物业服务企业的服务质量、收费行为等进行跟踪检查和监督管理，及时纠正物业服务中的只收费不服务等行为，对懈怠于履行《内蒙古自治区物业管理条例》有关规定和约定义务的物业服务企业和责任人，实行通报批评、罚款、信用记分等处罚，切实维护广大业主的合法权益。
（六）认真接待来访，及时回复物业服务信访。及时关注政府网站部门信箱和各类媒体的物业服务问题诉求，针对物业服务中体现出的商品房开发建设和管理信访问题，通过现场调查，约谈沟通、会议调解和责令整改等方式及时进行回复处理，网上回复满意度达90%以上。
（七）聚共识，创新物业管理法规宣传。按照物业管理进企业、进社区、进机关、进家庭的思路，加大物业管理服务宣传力度，编印《物业管理工作资料汇编》，免费发放给开发企业、物业公司、小区业主会。 自治区住建厅领导和专家宣讲《呼伦贝尔市业主大会和业主委员会操作手册》，又利用组织基层干部学习时机培训各乡镇社区干部学习《业主大会和业主委员会指导规则》，强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。
（八）补短板，改善小区环境面貌。在改造基础设施、改善环境面貌上下功夫，以美化、亮化、绿化、规范化“四化”为突破口改善小区环境，清理乱堆乱放杂物，让小区美起来；增设小区内公共场地路灯，让小区亮起来；种花草栽树木，让小区绿起来；建立各类管理制度，让小区管理规范起来。清理楼道、公共场地陈旧杂物，清理死角垃圾，根治乱种恢复绿地，栽植花草树木。
（九）以点带面，突破物业管理颈瓶。重点在试点、示范引领上做文章，及时评估试点的成效、经验和问题，及时推广应用。以发挥业主委员会在物业管理中桥梁、纽带作用为示范，强化业主“小区是我家”意识，引导各小区积极成立业主委员会。通过多方协调成立和业主大会组建业主委员会情况。
（十）重督导，规范管理物业企业。加大对物业服务企业服务质量监管和检查力度，促进物业服务工作落实。加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。建筑面积在3万平米以上的（含2万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业服务企业，在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。同时，督促物业企业制订小区物业服务实施方案，包括全年工作任务、工作目标、工作效果。
（十一）严考核，制定文明创建标准。为确保文明创建工作落到实处，市委办公厅、政府办公厅下发《 呼伦贝尔市关于开展“五级共建”全国文明城市的实施意见》的通知（呼党办发〔2017〕8号），明确物业管理文明创建标准，要求各物业服务企业对照文明创建标准逐项抓落实：一是服务区域范围内干净整洁，整体环境良好；二是保安人员着装统一，客服工作人员挂牌服务，文明礼貌；三是公开收费项目、收费标准、办事制度；四是工作人员全天候值班、报修及时；五是保安、保洁、绿化服务到位；六是有高效的投诉处理机制；七是业主满意率达85%以上。
三、重点检查存在的问题
一是基层组织重视不够。《物业管理条例》第三条规定：市县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第四条规定：乡镇人民政府和街道办事处组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。但一些基层组织对物业管理认识不足，未纳入工作日常议事，无人员、无机构从事物业管理工作，导致物业管理一盘散沙。
二是规划建设不到位。住宅建筑小区规划时对设施设备要求不高，功能不齐全，有些小区设施、设备不配套，规划设计时，缺乏物管理念或受历史条件限制，小区建成后，没有物管用房，没有停车场、休闲场和绿化地带，硬件设施不配套，为物业管理留下隐患，加之城区一些开发企业因各种原因工程尚未竣工验收就交付业主入住使用，导致物业管理难度加大，严重制约了物管工作的开展。
三是物业移交衔接不力。部分开发企业没有商业地产经验，加之资金实力不强，存在规划变更导致业主权益受损、房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异、房屋建筑和附属设备质量差，出现房屋漏雨漏水，墙体塌陷裂缝，把房屋质量问题拖过保修期等遗留问题，选聘物业服务企业后，不向物业公司及时全面提供建筑图纸和资料，与物业企业衔接不及时，不到位，致使物业服务效率低下，矛盾问题突出。
四是物业企业整体素质不高。部分物业企业人员服务水平低、服务意识差，工作人员年龄老化，不按规定配专业人员，责任感不强，只收费不服务，少数物业企业仅限于值值班，扫扫地，巡巡路，处理问题简单粗暴。
五是业主物管意识不强。由于业主委员会系自我管理组织，属于义务服务性质，没有工作报酬，导致业主委员会不齐不力。相当多的业主还没有树立起有偿服务的观念，不能认真履行合同约定义务，不服从管理现象时有发生，任意拖欠物业服务费用的现象非常普遍，物业纠纷增多，加之物业管理收费较低，造成物业企业亏损经营，企业运转艰难。
六是脏乱差现象严重。特别是无物业管理区域随地吐痰，乱丢弃物，乱倒垃圾，车辆乱停乱放，房屋及设施设备无人维修，造成污水横流，管道堵塞，居民居住环境相当差，一方面影响了居民生活质量，另一方面影响了城市美化 ，难以提高城市品位。
七是治安消防隐患大。一方面治安管理隐患大。有些小区四通八达，无人看管，没有路灯，便于不法分子作案，易发生治安、刑事案件，使居民没有安全感；另一方面消防安全隐患大。个别楼房还未移交就存在质量问题，许多住宅没有设消防通道，有消防通道的由于乱搭乱建和乱停乱放，车辆无法畅通。
八是监管体制不顺。各旗市区物业主管部门对物业企业的事中事后监管有待加强，物业管理企业就利用这一体制不顺的弊病，不作为、乱作为现象普遍存在。给我们的物业监管造成了一些脱节和空白。
九是维修资金归集难。各旗市区实施房屋维修基金征集，2000年以来维修基金收取标准低，导致物业维修基金归集率低，从而在使用方面也出现了诸多矛盾，物业维修纠纷复杂，调解困难。
十是小区入住率不高。因受房地产市场低迷影响，新建住宅小区楼盘入住相对较低，并且开发建设单位不履行承担空置房物管费义务，导致物管公司运营成本较高，加之物业收费较低，十多年一直未作调整，物业企业入不敷出，由此而带来服务质量的降低、客户的不满，使得全市物业管理一直处于低水平运行的状态。
五、提出加强物业管理服务工作的有效对策
物业管理服务工作是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及基层组织、规划建设、发改、环保、综合执法、文明办、民政、公安、社区、供水、供电、供气等多个部门，无论社区居委会还是单打独斗的主管部门往往力不从心，需要各部门通力协作，齐抓共管。
（一）理顺体制，明确责任。建立政府主导，相关职能部门配合的领导机制，按照“条块结合、属地管理”的原则和“基层政府主导、主管部门督促、部门协助、社区主抓”的工作格局，进一步理顺物业管理体制，发挥部门监督、指导职能，形成齐抓共管物业局面。
（二）加强宣传，营造氛围。组织开展形式多样的主题宣传活动，在电视、广播、报纸等新闻媒体上开辟专栏，广泛宣传加强物业工作的重要意义和有关政策法规，强化物权意识、物管意识和业主的自治意识，加深广大居民对物业管理工作的理解和支持，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。
（三）因地施策，分类管理。根据客观实际，因地施策，将老旧小区和新区采取不同的方式，以社区网格为基础，组织成不同的物业管理机制，做到所有小区全覆盖，对小区物业管理的成效进行评定给予奖惩。
（四）加强协作，齐抓共管。成立以政府为主导的物业管理联席会议制度，每季召开一次会议，研究解决物业管理中存在的问题，形成长效机制。
（五）强化督导，狠抓落实。采取政府与基层人民政府、物业管理相关部门签订目标责任书方式，将物业管理工作纳入年度目标考核指标，由旗市区政府督办负责督查。通过强有力的督导检查和健全完善的考核机制，切实加快物业服务规范化、专业化、标准化的步伐。
采取现场观摩、互相检查、互相点评、召开总结会的方式进行。观摩现场由项目企业进行汇报，各物业企业人员按照《方案》进行考核并点评。
六、具体安排
（一）活动时间及安排：
2018年11月1日至11月30日完成。具体时间由各旗市区自行确定后上报市住建委备案。各地区在“互检”工作中要根据天气情况以及路况适当选择出行交通工具，注意安全。此次活动所产生的费用自理。
（二）成立活动组织机构：
市住建委成立“四互”活动领导小组，党组成员、副主任刘勇同志任组长，物业科长科长王同柱任副组长。成员包括各旗市区物业办主任、副主任、物业监督管理处主任、书记。办公室设在市住建委物业管理科，负责处理日常各项工作，李强同志负责常务工作
（三）建立活动综合考评制度
根据《方案》的要求，市住建委成立“四互”活动工作成绩评分工作小组，王同柱同志组长、李继红、王宏宇、李强同志任常务副组长、各旗市区物业办主任为评委，聘请第三方专家对评审结果进行专项评议并给出审查性结论。
(四) 对物业服务项目的安排
对各受检地区受检项目的安排：各地区安排好中差各一个项目备检，要求各物业企业有具体详实的汇报材料和开展质量提升年工作情况汇报。
（五）人员安排
各地在开展“四互”活动中要组织参加的人员：各旗市区住建局、房产局分管局长、物业办主任、副主任、物业监督处书记、物业企业法人、总经理、项目经理（企业人员数量各地自行确定）报市住建委备案
七、活动几点要求
（一）高度重视，精心准备。请各旗市区物业主管部门迎检项目要高度重视，精心组织，重点展示。观摩点原则上由各单位主要负责人汇报，汇报内容要突出重点、亮点，语言简练，条理清晰，避免套话、空话。为确保讲解声音清楚，请各观摩点小区自行准备音响、话筒。
（二）提高认识，积极参加。“互学互检互评互相提高”活动是各物业企业展示工作亮点、检验推动工作的有效方式，各企业负责人务必亲自参加，无重大紧急事，不得请假。
（三）互相学习，促进工作。各物业服务企业要仔细看、认真评、耐心听、虚心学，把活动当作一次难得的交流、学习机会，要参与好、利用好，寻找差距，认识不足，借鉴经验，进一步提升物业管理水平。高度重视精心准备。请各旗市区高度重视，精心组织，重点展示。
市住建委物业行业开展“四互”活动各地对检名单
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序号 |
检查地区 |
受检地区 |
备注 |
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1 |
海拉尔 |
扎兰屯 |
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2 |
牙克石 |
根河 |
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3 |
扎兰屯 |
额尔古纳 |
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4 |
根河 |
新巴尔虎左旗 |
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5 |
额尔古纳 |
扎赉诺尔 |
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6 |
阿荣旗 |
海拉尔 |
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7 |
莫旗 |
新巴尔虎右旗 |
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8 |
鄂伦春旗 |
陈旗 |
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9 |
鄂温克旗 |
莫旗 |
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10 |
陈旗 |
鄂伦春旗 |
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11 |
新巴尔虎左旗 |
牙克石 |
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12 |
新巴尔虎右旗 |
阿荣旗 |
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13 |
扎赉诺尔区 |
鄂温克旗 |
注:各地区除本身要去往的地区外，可自愿根据本地区工作情况进行联检去往其他地区进行学习，但要自行联系去往的地区的检查地区一同前往。