各旗市区住建局、房产局：
按照2018年全区住房城乡建设工作会议上的报告，2018年重点工作“稳步开展老旧小区改造”和呼伦贝尔市2018年度《政府工作报告》中“统筹推进城乡建设，优先发展中心城区”继续实施老旧小区综合改造的要求，结合全市老旧小区综合改造推进的实际情况，现就2018年度全市推进老旧小区综合整治改造工作方案印发给你们，请认真贯彻落实。
2018年1月29日
全市2018年度老旧小区综合
改造整治工作方案
为全面推进城市综合竞争能力，全面改善人民群众生产生活条件，实现“住宅小区设施完备、功能齐全、卫生整洁、安全祥和”的目标，结合全市老旧住宅小区实际情况提出如下综合改造方案。
一、指导思想
深入贯彻落实党的十九大精神，加快推进城市基础设施建设，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，坚持“政府主导、社会参与、业主自治、着眼长远、标本兼治、属地负责、突出重难点、分步实施”的原则。着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。
二、总体目标要求
总体目标：2018年全市完成老旧住宅小区改造总面积的20%以上环境综合整治工作。改造后的住宅小区实现物业管理全覆盖。逐步建立老旧小区物业管理长效机制。力争在2022年完成住宅小区环境综合整治工作。具体目标：在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理模式，争取实现“八有”目标：既有物业管理用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维护、有绿化保养、有道路保养、有维修管理。
根据自治区住建厅要求，结合我市实际，选择海拉尔、鄂温克、陈巴尔虎旗为老旧小区进行改造试点单位。
三、具体工作目标
各旗市区完成基本改造和提升改造剩余数量的20%。同时结合既有建筑节能改造力争同时进行，其中海拉尔、牙克石、阿荣旗作为老旧小区综合改造整治试点地区。
四、整治范围
全市符合下列条件的老旧散弃小区
1、2000年以后建成住宅小区
2、小区建筑面积达到10000平方米以上的（包括单体楼）
3、未列入城市旧区改造的（危旧房）
4、住宅小区土地性质为国有的
5、其他符合条件的老旧住宅小区
五、综合整治改造必须坚持的原则
（一）分类实施、统筹推进。老旧小区综合治理分为基本型和提升型。在改造的过程中有限进行基本型改造。结合实施条件和示范要求实施的提升型。基本型小区的整治是将影响居民生活的渗漏、危楼加固、下水道疏通、道路、消技防设施、维修照明、绿化补植、停车场复建、物业管理等作为基本内容。有条件得到实施墙体出新、配套体育设施等；提升型整治是在满足基本型改造后，增加节能改造或适老化改造内容。
（二）综合整治、标本兼治。注重改造老旧小区的整体环境。改造水、电、排污等生活配套设施。既要对小区的环境进行硬化、绿化、美化、亮化，又要注重日常物业管理长效机制的建立，实现监管并举，标本兼治。
（三）政府主导、业主参与。在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选举权、监督权”明确小区共同管理义务和职责。
（四）统一指导、属地为主。全市老旧小区整治改造工作是一项复杂的系统工程，时间紧、任务重、标准高、统筹难。各旗市人民政府要积极协调当地相关部门，制定实施计划、完善推进基本措施，各司其职、协同配合。各地物业主管部门要切实发挥作用，落实属地责任，确保老旧小区整治改造顺利推进。
六、整治的内容
（一）、完善基础设施
1、清除违章搭建。小区内一切违章搭建的建筑，要在项目施工前全部拆除。私占的用于种菜、养家禽等公共用地要求居民在项目实施前回复原状。
2、修正翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准。做到道路畅通，路面平整无坑洼，路牙整齐无缺损。有条件的小区应符合无障碍通行的要求。
3、疏通、翻建地下管网。更换破损窖井盖，清理整修、补建化粪池。实施雨污分流，保障排水通畅。
4、改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户的小区，实行出户管网改造。确保水、电、气直收到用户。有条件的小区应铺设天然气管道。
5、修整规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通讯、邮政、广电、燃气、消防等杆管线等设施设备。有条件的小区要做到杆管线下地。条件不具备的小区要统一高度和线路走向。杜绝乱拉乱接。
6、整治、新建停车设施。新建、扩建和整修，公共非机动车库（棚）尽量满足小区居民非机动车停放需求。整顿机动车库（位）使用秩序。恢复车库停车功能。增设交通标志，划设机动车停放位置；有条件的小区可改建，补建机动车停车位置。
7更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶（箱），保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。
（二）修缮改造房屋。
1、修整屋面。在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防的前提下。将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜坡屋面。
2、整治外观。对破损、陈旧、风化的房屋外墙进行防渗、粉刷处理。达到防漏、美观的效果。整修、更换破损管道。
3、整治楼道。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建、刷白楼道内墙，整修楼梯扶手，栏杆、楼道窗。修缮破损台阶，修缮添置公共照明，邮政设施。
4、节能改造。有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造。
（三）提升环境质量。
1、整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的建筑物（构筑物）恢复绿化功能。尽可能提升绿化档次。
2、配套休闲设施。维修改造原有休闲场地。配置建设器材等文体设施。有条件的小区新建休闲设施。
3、规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图。方便小区居民了解小区总体布局。合理设置宣传栏、公示栏等事实，力求美观整洁。
（四）完善公建配套
1、整治配套用房。对被占有或闲置的公建配套用房进行清理，清退和调整。恢复原有使用功能。
2、规范设置公共服务设施。根据将规范要求，结合小区规模。补建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。
3、配置物业管理用房。有条件的小区，50%以上业主同意的，经规划部门审批，采取新建、改建、扩建等方式。按照标准配置物业管理用房。条件不具备的小区，采取小区内（或附近）置换或回购等多种方式配置物业管理用房。新配置的物业管理用房，各旗市区根据竣工验收报告、《建设工程规划许可证》、测绘报告或房屋购置合同到不动产登记部门办理权属登记手续，产权属国有资产管理部门所有。经确权后的物业管理用房专用于物业管理工作办公场所。
暂时不能配置物业管理用房的也可以采取借用或者租赁等过度性办法。
有条件的小区经规划部门审批后，可以新建商业配套置换或回购用房产权属各旗市区国有资产部门所有。新建的商业配套用房可以出租经营，但不得销售，出租经营所得用于补助后期小区管理费用。
（五）改造技防设施。
1、实行封闭管理。对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施封闭管理，合理确定小区大门的位置和数量。有条件的小区要设立门卫室、警卫室、治安报警点、零星住宅楼尽量并入临近小区进行统一管理。
2、添置电子防护系统。对规模较大小区的出入口设置视频安防监视系统。根据小区规模设置视频监控节点，巡查装置，报警系统。
3、完善楼宇安全系统。修缮、添置安全防盗门。
（六）完善消防设施。
1、改善疏通小区原有消防通道登高车操作场地。保障消防车辆顺利通过和操作。
2、按有关标准设置室外消防栓。
3、对原有的已损坏和瘫痪公共消防设施进行维护和保养。
4、按相关标准在楼道、物业管理用房等公共部位和场所配置消防器材。
七、财政政策资金支持
（一）老旧小区环境综合整治投入资金以各旗市区财政投入为主，社会资助、受益小区。责任单位合理出资为辅，住户承担相应费用。各旗市区财政要每年列出专项资金进行老旧小区综合治理。资金主要用于完善基础设施，房屋修缮改造、改造技防设施、完善消防设施等。
（二）老旧小区环境综合整治工程涉及绿化补偿、占道挖掘、综合管线迁移。建设项目大配套费等费用予以免除。
（三）发改部门审批项目初步设计及概算时按有关标准计列项目建设管理费。
（四）为加强综合整治后的管理，按照工程该算2%标准单列后期管理费用。建立后期管理奖励资金
（五）工程施工招标时，工程量清单编制预留资金为10%
八、推进综合改造的工作实施步骤
（一）调查摸底，拟定计划。制定市本级和各旗市区老旧散弃小区综合改造实施工作方案。组织开展对本管理区域内老旧小区全面排查，并依据排查结果，按照市政府完成老旧小区综合整治任务的要求。今年完成3000平方米以上的老旧小区综合整治安排，制定各旗市区三年老旧小区整治规划和分年度综合整治计划。要在2018年2月10日前报市住建委物业管理科。以后每年9月底前上报下一年度综合整治计划。市住建委物业管理科对各旗市区物业主管部门上报的老旧小区整治计划进行汇总统计，且作为此项工作的考核依据。
（二）精心设计、确定方案。各旗市区老旧小区综合整治改造项目实施责任单位为各地住建局。负责制定每个小区具体整治方案。整治方案应在小区公示。充分征求每个小区居民意见后，公示期间居民的建议要及时告知设计单位，设计单位要据此完善初步设计及概算。
（三）组织实施，落实管理。项目整治及设计方案批准后，各旗市区住建局要抓紧组织工程招标，确定施工单位。所有老旧小区整治项目，要严格按照建设基本程序进行审批，各整治小区在整治过程中应同步落实管理方案和长效管理机制。
（四）竣工验收，交付管理。整治项目完成后，相关部门组织初步验收，组织相关部门和小区居民对项目整治完成情况进行考核验收。同时，住房保障部门和所在地社区办理验收接管手续。
九、组织领导
为加强此项工作的领导，确保整治工作有序推进，市政府成立组织机构，各旗市区人民政府要成立相应的机构，相关单位成为成员单位，负责整治改造的领导工作，领导小组办公室设在旗市区住建局，负责具体协调、指导监督和日常管理工作。
十、整治改造工作要求
（一）强化监督管理，确保整治成效。老旧小区整治涉及广大居民的切实利益，各旗市区要加强领导，明确责任，强化监督管理。项目实施单位在资金管理上要设立整治资金专户，专款专用，要强化资金使用跟踪监管，确保整治资金用好用实；在项目实施上，要强化现场管理，落实专人负责，实行工程招标和监理。加强对现场施工队伍的监督和检查，强化质量意识和安全意识，确保工程质量。
（二）建立长效机制，巩固整治成果。在综合整治过程中，要同步探索老旧小区管理的长效机制，从政策、资金、技术、人员等方面入手。引导老旧小区采取灵活多样的管理模式，促进管理的良性循环。
（三）加大宣传力度，营造良好氛围。要利用各种媒体，通过各种形式，大力宣传老旧小区整治的重要意义，每个小区的整治方案都要通过形象直观的方式，充分听取群众的意见，大力营造整治方案群众支持、整治过程群众参与，整治成果共同维护的局面。
（四）简化行政审批，建造绿色走廊。各地要协调发改、国土、规划、住建等部门应当在符合工程建设法律法规的前提下，缩短办理时间。按照相关主管部门审批要求，建设满足需要的物业管理用房。